Il prospetto del mutuo: TAN, TAEG, ammortamento

Sono gli interessi di un mutuo da 200.000 € al 3,5% in venticinque anni: restituisci 300.374 € per averne ricevuti 200.000. Non è una truffa e non è nascosto — è scritto nel prospetto che ti danno. Ma è un numero che quasi nessuno guarda, perché in banca si parla sempre di un'altra cosa: la rata.

Nel documento del mutuo ci sono tre numeri, e vengono spesso confusi apposta.

Il TAN è il tasso puro degli interessi. Il TAEG comprende anche istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e assicurazioni obbligatorie: è quello che devi guardare per confrontare due offerte, perché un TAN più basso con spese più alte può costare di più. La rata non è un indicatore di convenienza: è solo il TAEG diviso per la durata che hai scelto.

Ed ecco il meccanismo che sorprende tutti: il piano di ammortamento alla francese, quello usato in Italia. La rata è costante, ma la sua composizione cambia. All'inizio è quasi tutta interessi, alla fine quasi tutta capitale — perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all'inizio è massimo.

Coi numeri di prima: la prima rata di 1.001 € contiene 583 € di interessi — il 58%. Nei primi cinque anni versi 32.716 € di interessi e rimborsi solo 27.359 € di capitale: paghi più interessi che debito. È il motivo per cui estinguere in anticipo conviene molto nei primi anni e pochissimo negli ultimi, quando ormai gli interessi li hai già pagati quasi tutti.

Allungare la durata è la leva che ti proporranno se la rata è alta, ed è quella che costa di più. Sullo stesso mutuo: 25 anni fanno una rata di 1.001 € e 100.374 € di interessi; 30 anni fanno una rata di 898 € — centotré euro in meno al mese — e 123.312 € di interessi. Quei 103 € mensili di sollievo costano quasi 23.000 €. Può essere una scelta giusta, se la rata più bassa è ciò che ti permette di dormire o di risparmiare altrove: ma va fatta sapendo il prezzo.

Fisso o variabile non è una scommessa sui tassi: è una domanda su di te. Il fisso costa di più all'inizio e compra certezza; il variabile costa meno e ti espone. La domanda giusta non è «dove andranno i tassi» — nessuno lo sa — ma: se la mia rata salisse del 30%, cosa succederebbe al mio bilancio?

Un'ultima voce da controllare: le penali e le spese di estinzione anticipata. Sui mutui prima casa per persone fisiche stipulati dal 2007 la penale è abolita per legge, ma le condizioni accessorie e le assicurazioni collegate meritano comunque una lettura.

Allunghi il mutuo da 25 a 30 anni per abbassare la rata di circa 100 €. Cosa succede al totale?

Metti il tuo debito residuo e il TAN: vedi quanto risparmi versando qualcosa in più, e perché nei primi anni conviene molto di più.

Il traguardo si sblocca facendo la cosa, non leggendo la lezione.